李闻涛：港交所助力不动产财物证券化｜博鳌本钱大会讲演

liukang20244个月前 (05-02)热门吃瓜597

李闻涛（香港买卖所举世上市服务部副总裁）：十分感谢主办方约请，给我一个时机在这儿和咱们共享香港资本商场关于房地产财物证券化的助力。关于我国的房地产业来说，香港这个资本商场的确在过往的10到20年里边的确发挥了十分重要的效果。

香港资本商场经过了曩昔十几年的开展，现已从一个比较偏区域化的买卖所开展成全球最首要的买卖所集团之一，咱们的IPO集资额在曩昔14年里边有一半的时刻都是排在全球第一位的。这个进程中咱们也调查到一个现象，这个商场是在发生改动的。

以往香港商场或许更多的是一些传统企业，比如说金融企业。跟着2018年咱们做了一些上市准则的变革，香港商场从IPO的视点来看，它的结构现已开展成为一个新经济作为主导的商场。从2018年咱们做完这个上市准则变革之后，有65%的IPO集资额来自新经济类型的公司。

当然咱们这儿说到的新经济或许跟房地产范畴的新经济是有点不同的，可是背面也有很大的相关。咱们知道跟着电商业的鼓起以及生物医药这些职业板块的飞速开展，背面都是需求依托十分强壮的根底设施。

昨日的论坛上也有许多的教师共享，比如说仓储园区，这便是电商十分好的根底，除此之外还有生物医药的园区，实际上也是为生物医药公司的研制供给了很好的条件。

这两天许多的专家都会说到一个比较魂灵的拷问，便是现在外资究竟怎样样看我国？昨日洪教师在他的书友会上也提出了自己的见地。

咱们觉得数字是不会哄人的，这是咱们做的一个调研，咱们能够看到香港由于国际金融中心的特色，所以它天然有十分多元化的出资人结构。咱们看左右两幅图，左面这个是说这个商场是由组织出资者主导的商场，这和A股的出资者结构有十分大的差异，咱们是更挨近美国商场的结构。从右边这幅图表咱们能够看到，从出资人的地域构成来看，亚洲和海外出资人（首要是西方出资人）的占比是各占50%的水平。

根据咱们的调查，咱们觉得香港商场首要的定价权仍是来自于海外，尤其是欧美的出资人。

别的还有一个十分重要的数字，我今日没有放在PPT里边，其实最首要的原因是由于REITs这个产品现在还没有放在互联互通里边，所以我今日的数据没有给咱们展现互联互通的数据。

但假如咱们有重视，咱们能够看到，在曩昔的一段时刻内，北向通的这一端，海外出资人经过香港买卖所去出资我国境内上市的A股这样一条通道下面，在比较长的时刻都是一些净流入的状况，这也是一个十分好的风向标。

海外的出资人究竟对我国的资本商场，对我国的经济有没有决心，假如是有决心的话，咱们能够在这段时刻内看到它是净流入的现象。假如是在一些中美的冲突比较剧烈的时刻点上，咱们能够从这个数据看到，在那时分根本上都是净流出的状况。

所以从这个视点来看，咱们觉得从出资人的视点，不管是我国布景的出资人，仍是海外布景的出资人，他们现在对我国的资本商场仍是慎重看好的，对香港商场也是相同。

现在国内的出资人推进沪深港通南向的通道去出资香港商场上市的股票，它大约每天的成交份额是13%到15%。北向通这边在3月份做了一个扩容，把更多在内地上市的公司股票归入到沪深港通的标的里边。咱们能够看到这些新参与的标的有1000多家A股上市公司，现在在北向通买卖的数据里边，它有10%到12%的占比，并且这部分占比是一个增量。

所以从这个层面来看，就像我刚刚说的，出资人其实关于香港或许国内A股商场仍是有一个比较慎重达观的情绪。

尽管我刚刚说到了香港资本商场在过往几年的结构发生了比较大的改动，现在咱们是一个以新经济，尤其是互联网、生物医药为主导的商场，可是从2022年开端，募资额第二大的板块是房地产。

咱们列出了从那个时刻点开端比较大的再融资和首发的行为，咱们看到最大的是香港一个十分具有代表性的REITs领展在本年做的供股，碧桂园从2022年开端完结了3个揭露配售，总的集资额排第二位，越秀地产也有供股，万物云也完结了IPO。

所以咱们看到，香港商场在过往这几年对我国的房地产业从融资的视点仍是供给了一个十分重要的渠道。

在本年咱们参与的活动上听到更多的关键词是“改动”和“应战”，我想关于香港商场来说，咱们也期望能够在这个进程中奉献出自己的一份力气。

香港资本商场是一个十分商场化运作的方式，所以不管是它的REITs或许是它的公司架构，实际上它的一套再融资的方式以及逻辑都相对来说是比较简略通明的。像刚刚说到领展的供股、越秀的供股，以及一些再发行。

香港上市公司有一个规矩，上市公司在周年的股东大会上取得了股东的授权之后，公司的董事会能够自在决定在已发行股本20%的规模内做一个增发，这个增发是不需求拿到香港证监会、香港买卖所的同意。碧桂园在曩昔几年完结了几回这样的再融资的方法，这是隔夜配售的，所以这个商场能够支撑十分大、十分灵敏的再融资。咱们的再融资数据，能够看到在许多年份，再融资的集资额都是要超越首发集资额的。

我这次过来也会给咱们带来一些相对比较新一点的东西，便是港币、人民币的双货台。咱们知道过往在香港上市的股票，包含REITs在内，绝大多数都是用港币去计价的。有少部分的股票，包含REITs里边的汇贤是用人民币计价的。

咱们在本年6月19号正式推出了人民币、港币双货台的操作，跟过往最大的差异是，这中心是有一个做市商机制的，这也是庄家机制第一次引进到香港的资本商场，也便是在人民币和港币之间有一个双货台庄家，这个庄家的效果是为了保持港币和人民币货台之间不会有太大的价差，而发生套利的时机。

为了推出这样的机制，香港特区政府以及香港立法会，还有香港买卖所、证监会，在准则上的改善，它的运作都是十分敏捷的，包含咱们在这个进程中减免了做市商在两个货台之间从事做市行为的印花税。

咱们知道香港这边的股票买卖本钱最大的一块便是印花税，刚刚也说到6月19号咱们推出了这样一个双货台的事务，未来咱们期望能够把这个双货台的方式拓宽到一切在香港上市的股票，包含REITs，香港证监会的主席也在不同的揭露场合说到，咱们这个双货台试点完结之后，香港的REITs也是能够请求人民币、港币双货台的方式。

人民币、港币双货台解锁了数以千亿计的离岸人民币的资金池，从现在的调查来看，有些个股，比如说我国银行（香港）这样一些国企布景的金融股，现在在人民币货台的买卖状况是占到它每日整个商场买卖额的大约10%左右。未来咱们也期望在人民币货台的这些股票，它的人民币买卖的证券是能够归入到沪深港通的，当然咱们也期望像REITs这样的一些产品能够归入到沪深港通的标的规模傍边。

香港的REITs商场状况，其实咱们的开展是现已有一些年初了，2003年开端咱们就现已有香港这边的一个REITs，到了2005年的时分，领展作为香港的第一个REITs在香港商场完结了上市。

除了少部分的地产基金，它们除了投一些不动产之外，也会把一些现已证券化的不动产当成一个财物类别去一同看，关于绝大多数在商场上的出资人来看，他们不会把REITs当成一个十分独立的产品，在这样的状况下，他们更多的是会跟整个香港商场的Equity比较，不是跟腾讯、美团比较，有或许是跟香港一些现已上市的老牌地产股比较。

假如咱们把一些上市的香港地产股拿出来看，它们的股息分配率是十分高的，所以REITs在香港要锋芒毕露，有必要要有一些跟这些老牌地产股有不相同的当地，比如说领展就有十分强的财物办理的才能，以及它关于财物置换相对来说是比较自动。

从时刻长轴来看，咱们能够看到在香港上市的REITs的体现，咱们这个时刻表是从2008年1月开端的，它是高于同期恒指体现的。

关于房地产企业来说，一般咱们在香港看到的上市架构有三种，第一类是企业渠道上市，现在放在了最右边，别的一个是REITs的上市，它的首要的监管组织是香港证监会，它是在契合香港证监会房托守则下建立的信任结构，这和国内的基金的结构仍是有一个十分根底的差异。

香港的房托守则也是阅历了2到3次的变革，咱们也是作为商场反应的吸收者，期望能够跟不同的潜在发行人或许财物具有方的触摸，给咱们十分好的主张，然后能够从香港资本商场的视点推进一些准则上的变革。2020年的时分，咱们跟香港证监会就做过这样一些变革，稍后也会跟咱们简略介绍一下。

别的夹在中心的是有一个商业信任的结构。在香港现在都是经过一个核定证券的方法去完结上市。这个核定证券简略来说便是它是把它的公司收益权放到了信任里边，也便是说可分配的赢利是经过这儿边去分配的。

现在香港这边有一家电讯公司，还有一家电厂，别的还有一家酒店集团，它们是用这种BT的方式在香港完结上市的。简略了解或许跟国内公募REITs里边的经营权的项目会相对相似，香港的BT并不像REITs相同有一个90%的分配的要求，所以这个当地是会有一些比较根本的差异。一般来说BT的结构，信任合约里边会把未来的分配率做出一些规则。

发REITs对财物具有方的含义，各位都是专家，我也就不布鼓雷门了。可是我觉得最近听到许多都是关于改动、改动，怎样投合未来趋势的评论，听到更多的也是从重财物渐渐变成轻重财物结合，再到未来完全是轻财物的运转方式，我觉得REITs的确是能够在这个进程中扮演重要人物的。

这儿有一个事例，这个REITs是一个十分具有代表性的内房布景的REITs，刚刚上市的时分也是一个十分小的REITs，可是在过往的十几二十年的开展中，不断地活跃在做一些财物的装备，并且曾经是做了一些十分具有代表性，或许乃至说是十分有气魄的财物购入的方案。

下面我也写了一些它作为REITs的结构，在香港怎样样使用商场去协助它做一些融资，包含一些股权类的融资、债款类的融资，也包含REITs的发起人，能够经过跟REITs的协同效果，完结一些再融资的组织。

这是一个运用REITs十分好的典型事例，能够看到在咱们截取出的时刻点，从2009年1月开端，到2019年12月，它的体现是远超恒指在同期的体现。

刚刚也有简略跟咱们说到过咱们其时对房托守则做的一些准则上的改善。咱们以为最中心的三点都是根据咱们在2019、2020年跟许多房地产企业那里调研得到的反应。一方面是关于一起持有物业的，其时一些财物具有方最大的忧虑是，假如要到香港发REITs，它的重组本钱很高。咱们知道假如是equity，咱们有一个H股的架构，我的公司结构仍是内地的结构，只是在香港发行一个外资股，这个不算在本来的内资股里边，这是一个额定的增幅。

咱们其时也就考虑了这种或许性，是不是能够复制到REITs上面去，所以在REITs的守则上面，咱们给到的主张是，是否答应香港的REITs去持有一些少量股权的物业，也便是说这个财物在装到REITs的进程中，不需求百分之百乃至不需求50%、70%装进去，我只需求把我的少量股权部分装进去，这就能够经过REITs渠道完成部分的退出。

别的一方面是开发事务，这个更多的是为了投合一些城市综合体放到REITs里边的组织，咱们知道城市综合体或许是如期开发，或许是傍边有一部分还在创新的进程，在这种布景下有这么一条房地产开发事务从曾经的10%的约束放宽到25%，也是能够给这些城市综合体具有者供给一些便利性。

最终一个是杠杆性，由于香港的息率是比较低的，所以它的债款融资本钱也是比较低的，所以咱们其时也是给到在香港的REITs从债款融资上的便利性。

这一页就更细节了，咱们其时做了准则的变革，最终整个结构是更为简化的，咱们以为跟新加坡的REITs比较，从准则上来说咱们也是完全能够去跟他们比较的。

最终便是咱们做完这个准则上的变革之后，咱们能够看到香港的REITs都仍是比较自动、活跃地去做一些财物的收买，尤其是做一些全球化的布局，比如说领展就收买了境外的财物，在新加坡、细腻都有一些布局，经过这样就能够在国外做一些出资，从多元化出资的视点来说，直接出资香港的REITs，实际上也都是能够把一部分的危险转移到这些海外的财物上。

这便是我今日想跟咱们共享的内容，后边是一些架构，假如有爱好的话，咱们能够会后评论，我也能够共享给咱们。

本文源自：观念网

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